HAUTS-DE-SEINE : Une reprise éclectique et nuancée

Hauts-de-Seine.

Selon Marc Julien, il y a une véritable décote sur les biens de plus de 600 000 euros, qui ont un défaut : ce qui est quand même le cas de la majorité des biens commercialisés ! Décote en particulier des grandes surfaces à Paris, qui donne l'impression d'une baisse significative mais qui ne concerne que peu de vendeurs. Marc Julien note que les facteurs favorables à la reprise sont une nouvelle solvabilité des primo-accédants (liée à la baisse des taux d'emprunt) et la baisse des prix. En revanche, pour les secundo-accédants, il y a une certaine difficulté : « ils ont plus de mal à revendre leur bien existant, ce qui ralentit la capacité d'acheter un nouveau bien, et cela est récurrent depuis trois ans, d'autant plus que les banques ont raréfié les distributions des prêts relais. Cette difficulté de vente touche les biens les plus chers et en particulier ceux à plus d'un million d'euros. C'est d'autant plus vrai à l'ouest dans les secteurs traditionnels des maisons à Rueil, Boulogne ou Saint-Cloud qui sont moins liquides qu'avant. » Et d'illustrer son propos avec un grand appartement à Saint-Cloud, mis en vente à un million cinquante en 2014, finalement vendu au premier trimestre 2015 à 925 000 euros.

La Défense - Stratégique.

Marc Julien poursuit : « les prix des maisons se tiennent très bien dans des secteurs comme Courbevoie, La Garenne-Colombes, car elles sont rares. Elles tendent à conserver leurs prix. » En effet, Courbevoie n'a pas eu à souffrir de la crise estime Stéphane Bagès, de Solvimo : « en fait, je suis en augmentation de chiffre d'affaires depuis trois ans ». « Après, les différences dans cette ville sont plus subtiles. Les prix ont baissé un petit peu, se sont équilibrés. Il y a quelques années, il y avait moins de différences de prix, note ce professionnel. En 2015, c'est plus actif, nous assistons au retour des primo-accédants des Hauts-de-Seine car les taux sont bas et les acquéreurs qui attendaient que les biens baissent encore de 15 à 20 %, se rendent compte qu'en fait, la baisse sera beaucoup moins importante, alors ils se lancent. » De plus, les vendeurs ont ajusté leurs prix, pour la plupart, à ceux du marché. La proximité avec La Défense, avec les gares a fait que de nombreux actifs ont porté leur choix sur Courbevoie. Avec un fort turnover : des jeunes primo-accédants qui s'installent à la place de retraités, qui eux, migrent vers le Sud. « Ils recherchent des 3 pièces pour une enveloppe d'environ 300 000 à 400 000 euros, explique Stéphane Bagès, en ce moment, le choix ne manque pas. En règle générale, ils effectuent de nombreuses visites. Même s'ils ont un coup de coeur, ils vont continuer à visiter pour comparer, ce qui leur donne une idée juste du prix, ils comparent aussi via Internet. »
Enfin, sur ce marché de Courbevoie, peu de studios et donc d'investissements locatifs, et des maisons rares et recherchées pour lesquelles il faut compter de 700 000 à un million d'euros.

Le report de Paris vers le 92.

Aujourd'hui, plusieurs professionnels constatent un report vers la banlieue proche, non pas pour des raisons de prix, mais pour des motifs de qualité de vie. En fait, la quasi impossibilité de circuler dans Paris et une vie familiale plus difficile à Paris et l'absence d'espaces verts font que la clientèle familiale s'oriente vers le 92. Autre report en raison des prix plus abordables sur Courbevoie, selon Stéphane Bagès : « nous avons des gens de Paris, Levallois ou Neuilly qui passent la Seine, car nous sommes ici à 6 000 euros/m², alors qu'à Paris, on est entre 8 000 et 10 000 euros/m². Les gens choisissent aussi Courbevoie pour des raisons de qualité de vie : c'est plus vert et le nombre et la qualité des écoles privées ou publiques sont des atouts non négligeables pour ces familles qui viennent s'installer. Ces arguments attirent des acquéreurs venus du 95. Les biens qui perdent de la valeur sont ceux qui sont les plus éloignés de Paris, par exemple le 78, tandis que le département des Hauts-de-Seine maintient mieux ses prix. Si cette différence perdurait, les acheteurs du 92 pourraient se reporter sur le 78 où l'offre est plus abondante et meilleur marché. »

Tendances et valeurs sûres.

Ce que l'on peut remarquer, c'est que les lieux qui progressent le plus sont ceux qui étaient jusque là les moins valorisés. On pourrait ainsi nommer : Villeneuve-la-Garenne, Clichy, Asnières-sur-Seine, où de nombreuses transformations ont eu lieu et énormément de constructions neuves qui ont changé les logements et les activités. La Zac qui s'étend aux Grésillons à Asnières ainsi qu'un grand centre commercial à Villeneuve-la-Garenne étayent bien ce type de tissu urbain qui entraîne, des Grésillons à Villeneuve-la-Garenne, un flot continue de nouveaux bureaux et logements avec des secteurs valorisés.
Puteaux fait partie aussi des valeurs sûres du 92, à l'instar de Courbevoie et de la Garenne-Colombes. Suresnes est passée derrière Puteaux maintenant, cette dernière ayant profité du flot d'argent de La Défense et de sa proximité avec le centre d'affaires du même nom. Nanterre qui part de très bas, bénéficie de la manne de La Défense et possède des quartiers recherchés comme le centre-ville ou la proximité des transports en RER. Bientôt, la future prolongation de la ligne 1 vers la place de la Boule va signer une montée des prix grâce à cette nouvelle station de métro très attendue.

Les lieux où il faut investir dans le 92.

Des villes comme Nanterre, Bagneux ou Châtillon sont en train de rattraper leur retard. Le pari le plus osé ? Dans l'ordre, Châtillon, Antony et Bagneux ! Ce trio pourrait être un bon pari sur l'avenir. Du reste, « on voit leurs prix se rapprocher de ceux de Montrouge, qui est la ville phare du secteur, la ville la plus onéreuse », souligne Marc Julien.
Investir dans le 92 ? « Aujourd'hui, énonce Marc Julien, il y a une telle demande locative sur l'ensemble du 92 qu'il y a peu de risques de vacance locative. Donc, sauf impératif familial le plus souvent, les meilleurs rendements seront sur les villes les moins chères du 92. Enfin, ceux qui achètent pour loger leurs proches à Neuilly ont une garantie de sécurité à la revente car la demande est existante. »

Remerciements.

Marc Julien Pierre Invest Neuilly
www.pierreinvest.fr

Stéphane Bagès Solvimo
www.immobilier-courbevoie.solvimo.com